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    4周前 (04-23)     作者:zhushican     分类:写字楼新闻     阅读次数:63    
    环京和北京房价为何下跌


    距离去年北京“3·17新政”一周年之际,北京和环京地区的房价都出现了不同程度的下跌,北京市区迎来了10%左右的跌幅,而环京地区的跌幅更是超过了40%。无论是从大幅萎缩的成交量还是从价格来看,北京和环京的这一轮楼市的确可算是真摔。

    北京和环京地区的房价为何下跌?市场调控显然是最直接的导火索。

    从北京楼市来看,去年3月17日以来,北京开始对楼市重拳出击,首先对二套房的认定实行“认房又认贷”的新政,将二套房首付比例提升至六成,大幅提高非京籍购房者的门槛,要求提供连续60个月的缴纳个税证明,对于离婚一年以内的房贷申请人,商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。


    北京的一系列组合拳被称为史上最严调控,而且起到了立竿见影的效果。在此之前,北京房价持续大涨,很大部分原因在于换房需求的支撑,在“以小换大”的操作下,房价上涨再高,购房者其实实际支付成本并不算很高,除了首次购房者。北京的“3·17新政”重点对二套房实行精准打击,此前很多被视为首套房购房者,新政下不再享有首套房的购房优惠,无论是首付款比例还是房贷利率都大幅提升,首付款比例从此前的35%上升到60%甚至80%,贷款利率从基准利率的八五折上升到约1.1倍,大大增加了换房难度,很多购房者因此直接放弃了换房,北京的房价由此应声而落。

    除了房贷新政之外,随着2017年以来国内流动性收紧,市场利率明显提升,体现在房贷市场,利率也随之大幅上扬,这也在很大程度上增加了购房成本。仅以首套房利率来看,截至今年2月份,全国首套房贷款平均利率为5.46%,相当于基准利率的1.114倍,而在新政之前,很多首套房利率还可以享受八五折优惠。不仅是房贷利率上升加重了购房者负担,部分银行甚至直接停止房贷业务,今年2月底,中信银行就暂停了北京地区的房贷业务。众所周知,房地产市场同时也是一个高杠杆的金融市场,一旦银行停止房贷,对房地产市场可算是釜底抽薪。

    从环京地区来看,这一轮大跌也同样始于调控。2016年以来,随着北京房价迎来新一轮大幅上涨,在高房价和限购等多重因素作用下,北京的购买力大量外溢,带来环京楼市的暴涨,2016年环京楼市的涨幅超过一倍,甚至超过了北京市区的涨幅。2017年5月,河北省也对楼市出台了严格的限购政策,尤其是对环京和环雄地区,要求非本地户籍购房者提供三年社保或者个税缴纳证明,将大量外地购房者拒之门外。河北的限购给了环京楼市致命一击,也正是从那时开始,环京楼市开始从高点下跌。

    崩盘来了吗?


    北京和环京地区的房价虽然明显下跌,但并不意味着国内楼市已经开始全面崩盘。

    从北京的房价走势来看,虽然目前房价出现了10%左右的回调,但考虑到2016年和2017年年初的房价几乎累计上涨了一倍,目前房价的回调幅度可算是相当理性,更远远谈不上崩盘。在北京的楼市历史上,10%左右的跌幅在2009年和2014年都出现过,而前两次的下跌最终都迎来了更猛烈的上涨,这一次是否还有可能重复前两次的走势,还是意味着北京房价已经见到了历史大顶,现在难有定论。

    香港楼市的走势或许可作参照。从2003到2015年,香港楼市持续上涨了12年,到了2015年9月,香港楼市突然出现下跌,当年最后一个季度的跌幅就接近8%,到了2016年初,香港楼市跌幅超过10%。当时很多国际投行和地产业人士都预计香港楼市的黄金年代可能就此终结,未来还可能有30%左右的跌幅,但事实上,香港楼市的这一轮跌势并没有持续太久,2016年二季度以来,香港楼市再度强势反弹。2017年11月,香港特区政府不得不出手调控,将非香港户籍人口在香港购买住宅,以及香港户籍人口购买第二套住宅的印花税,从此前的8.5%大幅提升至15%,但即便如此,也没有打压住购房者的热情,香港房价依然强势上涨,迄今再创历史新高。


    从内地市场来看,虽然“房住不炒”成为现在楼市调控的最高原则,但这并不能轻易压抑国人对于住房的热情。从投资的角度来看,过去十多年来,楼市展现出惊人的财富效应,对国人形成的刺激在短期内难以消散,当前国内投资渠道匮乏,股市牛短熊长,海外配置资产也受到较大限制,在很多人的潜意识里,楼市依然是投资的首选,这种地位短期内难以被取代。

    从过去十多年来楼市的调控经历来看,每一次打压之后,房价都会迎来更大幅度的上涨,这种规律已经被屡屡验证,购房者对此形成了强烈的心理预期,因此,每一次调控带来的楼市下跌,都被买房者视为逢低入场的良机。去年一线城市楼市开始被严厉调控之后,大量资金转战三、四线城市,长期以来被高库存压顶的三、四线楼市,过去一年多来也迎来久违的大幅上涨。如果一线楼市继续下跌到一定程度,预计又会有大量资金从三、四线楼市撤离,重新回归一线楼市。

    即使仅从居住的角度来看,国人传统上对于拥有自己住房的情结,也注定了楼市生生不息的需求。投资和居住的叠加,注定了国内楼市永远不会缺乏需求,只要价格回落到一定程度,很快就会有大量的潜在需求释放出来,对楼市价格形成支撑。


    从供给侧来看,在经过了过去两年的巨额成交之后,国内楼市的库存已经降到了近年来的低点。国家统计局的数据显示,2015年末,全国商品房待售面积高达7.1853亿平方米,达到了历史峰值;在经过了2015年和2016年两年的销售高峰之后,2017年末,全国商品房待售面积下降到5.8923亿平方米,降幅高达18%。2018年的楼市虽然看上去陷入低谷,但其实去库存并未放缓,今年前两个月的商品房销售面积同比增长4.1%,2月末的商品房待售面积比去年年末继续下降,目前全国楼市的库存水平其实已经低于2014年。如果将一线和三、四线楼市分开来看,一线楼市的实际库存水平将会更低。从供给的角度来看,一旦库存继续下降到一定水平,而前期被压制的需求积累得越来越多,将来某个时期就有可能再度产生供给无法满足需求的矛盾,带来楼市的新一轮上涨。

    从全国范围来看,除了一线和周边城市,以及前期上涨过快的部分二线城市,其实大部分地区的房价仍在上涨,并没有出现崩盘的迹象。从国家统计局最新公布的70个大中城市房价变动情况来看,2月份新建住宅价格同比下降的只有北京、上海、深圳以及杭州、合肥、南京、郑州等9个城市,其余大部分城市房价都保持了同比上涨的趋势,环比下跌的也只有13个城市;从二手房的表现来看,房价同比下降的只有北京、南京、厦门和郑州4个城市,环比下跌的有14个城市。整体来看,二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月扩大0.4和0.1个百分点,三线城市同比涨幅分别比上月扩大0.4和0.1个百分点。

    尤其值得一提的是东北楼市,2月份沈阳、大连、长春、哈尔滨的新建住宅,除了长春的涨幅为9%,其余3个城市的同比涨幅都超过了10%,而在一年前,这4个东北城市的新建住宅同比涨幅只有3%左右。由于房价上涨过快,今年3月22日,大连市政府宣布即日起实施住房限购、限贷政策:“大连市户籍居民家庭在中心城区拥有2套及以上住房的,以及非大连市户籍居民家庭在中心城区拥有1套及以上住房的,暂停向其销售中心城区住房;非大连市户籍居民家庭在中心城区没有住房的,在限制区域可购买1套住房。凡在限制区域内新购买住房的,需取得‘不动产权证书’满2年方可上市交易。”


    众所周知,东北经济最近几年表现比较糟糕,经济增速大幅放缓,辽宁更是出现负增长,人口大量外流,在过去几年全国楼市热潮中,东北楼市的表现也比较平淡。但近期东北楼市突然涨幅加快,大连市甚至因此出台限购政策,由此也可以看出投资资金对楼市洼地的追捧。

    回顾最近几年国内楼市的表现不难看出,2015年以来,首先是深圳、北京、上海等一线城市率先启动,随着一线楼市被严厉的限购打压,二、三、四线楼市开始相继上涨,很多中小城市的房价在过去两年内几乎翻番。全国城市轮番上涨之后,东北楼市成为最后的洼地,尽管还面临诸多发展困境,但最终还是在近期迎来了补涨行情。从统计局2月份数据来看,在全国70个大中城市中,东北4个城市的涨幅明显领先其他城市。

    随着东北楼市开始补涨,全国楼市的洼地宝藏也就基本上完成了最后一块拼图。预计未来一段时间,全国楼市的整体涨幅将会有所趋缓,前期部分涨幅过大的地区,可能会有越来越多的城市跟随北京和环京地区的脚步,加入下跌的行列。而如果北京和环京地区的跌幅继续加大,在很多投资者的眼中,可能又会成为下一个楼市洼地。

    楼市的政策猜想


    和中国股市一样,中国楼市的表现也在很大程度上和政策息息相关。2015年以来的这一轮楼市上涨,政策松绑起到了很大的作用。

    2014年,中国楼市处在极其低迷的状态,当年国庆假期前一天,央行突然大幅放松楼市信贷政策。对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭执行首套房贷款政策。深圳楼市对此反应最为敏感,在全国大部分楼市依然处于悲观情绪之中时,深圳楼市率先消化了央行信贷放松的信息,于2015年房价大幅上涨了70%。这一年,去库存开始成为楼市的主基调,除了北上广深等一线城市之外,全国楼市的限购政策基本上全部取消。

    到了2016年,楼市在政策层面继续放松,2月份,财政部、国家税务总局和住建部三部门联合发文,大幅下调房产交易的契税和营业税,这成为当年点燃楼市的第一把火。继深圳楼市大幅上涨之后,北京、上海等一线城市也开始强势反弹,轰轰烈烈的楼市暴涨由此引爆。

    如果将时间继续往前推,2008年金融危机爆发后,国内楼市也出现明显下跌,后来也是政策层面大幅刺激,将楼市从低迷中拯救出来。正是由于中国楼市经常在下跌之后迎来政策相助,使得每一次房价下跌都伴随更猛烈的上涨,因此购房者对此形成了强烈的心理预期。随着国内楼市再度进入低谷,政策层面的变动也成为市场关注的焦点,这一次国内楼市的政策是会再度重演过去的历史,还是会和以前有所不同?

    2016年底的中央经济工作会议上首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,“房住不炒”逐渐成为这两年国内住房调控的核心基调。也正是在“房住不炒”的思路下,2017年各地逐渐出台了史上最严调控,从行政限购到住房信贷收紧等,使得楼市迅速降温。

    在通过行政手段压制住楼市上涨势头之后,楼市的调控机制开始从短期效应向长效机制转化,“加快住房制度改革和长效机制建设”成为楼市调控的主旋律。从未来几年楼市的政策走势来看,最值得关注的主要有两点:一是住房租赁市场的发展,二是房地产税如何推进。

    2017年下半年,租房市场成为楼市调控的最大主角,住房租赁被提升到了前所未有的高度,租购并举被确定为我国住房调控长效机制的核心内容。北京、上海、广州等一线城市纷纷出台了鼓励住房租赁市场的政策,包括土地供应的倾斜、探索租购同权等等,各路社会资本也开始进入租房市场,甚至开发出各种租房证券化产品,可以预见的是,在各方推动之下,我国的租房市场在未来几年将迎来快速发展。

    租赁市场将会在很大程度上解决部分暂时无力购房者的居住需求,不过对于购房市场,租赁市场的发展应该不会带来太强烈的冲击,在国人根深蒂固的住房情结之下,拥有自己的住房依然是很多人的终极奋斗目标,只要经济实力允许,大部分租房者还是会最终选择购买住房,“租售并举”并不会从根本上减少国人对于住房的需求。

    除了住房租赁市场,最值得关注的还是房地产税的推进。今年“两会”期间,房地产税重新被提上议程,在时隔四年之后,今年的《政府工作报告》中再次表示要“稳妥推进房地产税立法”。

    虽然房地产税再度被官方提及,但并不意味着短时间之内就会很快推出。首先最关键的是需要通过立法,解决房地产税面临的法理障碍。由于我国的住房市场是“土地公有+住宅私有”的模式,这种模式和绝大多数征收房地产税的国家都不同,也由此决定了中国的房地产税不能简单照搬西方模式。在土地公有制的背景下征收房地产税,全球范围内只有中国香港和新加坡,这两地的房地产税模式都是以住房租金作为征收基础,而不是像很多西方国家一样,以物业整体价值来征收。我国的房地产税究竟是借鉴西方国家模式还是中国香港、新加坡模式,预计在立法阶段就会遭遇极大的争议。

    今年的《政府工作报告》虽然提出了“稳妥推进房地产税立法”,不过从最新公布的国务院2018年立法工作计划来看,在财税法规方面,今年提请全国人大常委会审议的只有4部和税收相关的法律草案,分别是税收征收管理法修订草案、车辆购置税法草案、耕地占用税法草案、资源税法草案,另外还有修订企业所得税法实施条例,公众关注度极高的房地产税以及个人所得税均不在其中,这也预示着房地产税的推进将会相当谨慎,从完成立法到最后实施,将会是一个相当漫长的过程。而在此之前,房地产税对于楼市的影响将主要停留在心理层面。

    由于目前国内楼市除了个别地区之外,大部分城市的房价走势还算稳定,所以未来几年楼市在政策层面既没有松绑的需求,也没有继续施压的必要,暴风骤雨般的行政调控将会慢慢淡化,长效机制会逐一推出,未来几年的楼市政策可能会处于一个相对平缓的时期。当政策之手暂时不再成为主角,未来几年的楼市是真摔还是假摔,将会更多地由市场来主导。

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