前言：随着南昌这座城市的全面发展，商业地产虽起步晚但发展迅速。最直观的便是红谷滩已是高楼林立，座座商业写字楼拔地而起。尽管如此，但南昌的写字楼市仍是不甚成熟。南昌地产资深人士章敏在接受媒体采访时，对南昌写字楼进行了全面的分析及后期走势判断解读。下面是采访实录：

记者：从目前来看，整个南昌商业地产的发展现状是怎样的，写字楼、商铺、公寓等商业物业，供需情况与销售情况如何？

章敏：从目前看到的各项数据来看，商业物业，呈现供需两旺的态势，尤其是红谷滩、青山湖和高新片区。

记者：目前南昌写字楼处于怎样的发展程度与阶段，目前整体行情如何？

章敏：南昌由上世纪九十年代的华财大厦、江信国际大厦开启“南昌商务写字楼时代”后，经历了10来年的发展，目前逐步进入写字楼更新换代，快速发展的阶段。

南昌市目前在售写字楼项目较少，主要集中于红谷滩CBD中心区，如联发广场、新地中心等。但之前红谷滩销售的写字楼项目较多，销售情况也相当不错，如：南昌国际金融中心、时间广场、博能佰瑞琪(小区网，论坛)、绿地元创国际、红谷滩万达广场(小区网，论坛)等。

而市中心目前仅有赣江之星、智通悦蓝山、南宾国际等少数几个写字楼在售。由于市场的旺盛需求和供应较少，目前南昌市写字楼去化速度快，价格上涨也较快，甲级、5A级写字楼售价在15000元/㎡以上，普通写字楼售价8000-12000元/㎡。正因为写字楼供应的数量逐年增多，可预期在未来几年写字楼市场竞争较为激烈。

记者：面对如此激烈的竞争，怎么的产品才能脱颖而出，开发商又应如何调整策略，制胜市场？南昌写字楼市场是否也将出现一波“以价换量”潮？

章敏：未来几年，有大量的写字楼项目供应，需求量现在还是未知状态，但可预期的是：在未来几年，高端写字楼项目如果没有大量的高端客户自用或租用进驻，将面临严竣的市场形势。以红谷滩为例，已交付使用的高端写字楼已有不少，未来2年交付的体量会更多，从目前南昌办公写字楼而言，红谷滩较之市中心，无论从交通便利、办公条件舒适度上更具吸引力，而由于大量写字楼项目基本集中在红谷滩CBD，办公环境又更具聚集效应。

但是未来几年，随着越来越多的企业进驻和居住人口进入，一方面，因为现有规划的局限和地铁建设施工，红谷滩的交通状况堪忧，停车位也会出现紧张，之前办公所具有的优势就会慢慢失去；另一方面，如果南昌市经济发展增速不快，没有大量的外来企业进入，高端写字楼的弊端就会显现，如维护成本高，租户被挤出、租金被打压等一系列连锁反应。试想，一个租户以60元/㎡，租用100平方米的高端写字楼，每月租金是6000元，物业管理费基本在5元/㎡/月以上，有的甚至达到10元/㎡/月，每月就要500——1000元，还有水电等费用，百平方米的租用成本高达七、八千元以上，这可不是一般的企业能够承受的。如果没有大量的对办公环境有要求的高端企业进驻高端写字楼，就会出现大量的空置现象，出租率和租金费率就会出现下滑，物业管理公司的管理水平和管理效率就会下降，从而形成恶性循环。

所以开发商在做写字楼产品时，一定要认清形势，因地制宜，不要一味追求地标，根据开发商实力、所在区域市场、地块情况进行产品规划。“以价换量”这种销售策略也不一定是每个开发商都会采取的，也要根据各自的实际情况相应应对。